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公開日：2023年7月19日

さいたま市浦和・大宮を中心に相続税のご相談を承っています。埼玉あんしん相続相談室です。

 

タワマン節税と言う言葉は生前対策を検討された方なら一度は聞いたり、検討したりしたことがあるかもしれません。

このタワマン節税が難しくなるかもしれません。タワーマンションにかかる相続税の増税、マンション評価の見直しが検討されています。

 

タワマン節税とは

タワーマンションは1棟の住戸数が多いため、各人の土地持分が少なくなります。

そのため、ほかのマンションや一戸建てに比べると土地の評価が下がり、相続税が抑えられる効果があると言われているのがタワマン節税の特徴のひとつです。

また、建物は固定資産税評価額で評価されますが、タワーマンションは低層階、高層階に関わらず評価方法は同じです。

つまり、高層階は見晴らしが良ければ時価は高くなるため、評価額と時価の差が大きくなるため、より節税効果が高くなることになります。

この相続税評価額と市場価値（時価）の乖離を利用したタワマン節税に待ったをかけるようにマンションの評価方法の見直しが検討されています。

 

マンション評価なぜ見直しに

なぜマンションの評価を見直すことになったのでしょうか。

国税庁の調査によると20階建て以上のマンションの相続税評価額と市場価格との乖離率は平均3.04倍、最大で6.93倍でした。

また、約65％のマンションの相続税評価額が市場価値の半額以下という調査結果もあります。

こういった乖離を埋めるためにもマンション評価の方法を見直す動きになったかもしれませんが、大きなきっかけは2022年4月の最高裁判決と言われています。

被相続人は約14億円のマンションを2棟購入していました。相続が発生した際、タワーマンションの評価額は約3億3,000万円程度で、そこからマンション購入の負債や経費を差し引いて、結果的に相続税を0円で申告しました。

しかし、これを税務署が否認し、マンションの評価額を見直すことで追徴課税を合わせて3億以上求めました。

相続人は不服として申し立てましたが裁判所は相続人の主張を認めませんでした。

 

評価方法はどう見直されるのか

では、今回の改正案はどういった点が変更になるのでしょうか。

現行の税制では、マンションの評価には「築年数」や「所在階」は含まれていませんでした。

こういった市場価値と相続税評価の乖離の原因となる「築年数」「所在階」「総階数」などの基準を追加することで、相続税評価額を市場価格の6割になるように見直し検討が進んでいます。

改正は2023年中におこなわれ、2024年1月1日以降の相続税、贈与税に適用することを目指しています。

 

まとめ

タワーマンションの評価方法が見直されようとしています。

節税を視野にタワーマンションを購入された方は2024年以降、大きな節税効果は期待できないかもしれません。

相続税の節税は不動産だけでなく、ほかにも方法はありますので、相続税に詳しい税理士など専門家に相談して、ケースに応じた有効な節税対策を考えてみてください。

 

 

 

 

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